埃里克·戈登谈住宅数据游戏的演变——以及如何在新世界中保持竞争力
帕卡索的斯宾塞·拉斯科夫(右)和奥斯汀·艾莉森
Go篱笆越宽，邻居越好——除非你的邻居是一个有限责任公司，他们的房子是一个聚会宫殿。
加州希尔兹堡(Healdsburg)是索诺玛谷(Sonoma Valley)一个田园牧歌般的前站，来自这里的雅艾尔·伯尼尔(Yael Bernier)还记得，去年春天，这个小镇与帕卡索(Pacaso)的第一次接触。帕卡索是一家初创公司，向渴望拥有第二套房的房主出售高档住宅的股票。帕卡索赞助的当地一处房产共有8位业主，其中一位刚从外地来，但热水浴缸坏了。
她说:“午夜，他们从圣何塞大老远派人来修理它，”她说——将近两个小时的车程。“这很有趣，除非你住在这个安静的社区隔壁。”
帕卡索从概念到15亿美元估值这家由Zillow前高管斯宾塞·拉斯科夫和奥斯汀·埃里森创立的旧金山初创公司，在不到一年的时间里就成为proptech最成功的故事之一。它的目标是在许多人买不起第一套住房的时候增加第二套住房的拥有率——以及它追求这一使命的激烈程度——也使它成为最令人讨厌的项目之一。
帕卡索的批评者说，它的成功是以牺牲社区为代价的，从已经紧张的房地产市场上转移了宝贵的住房库存，这与Zillow的做法类似iBuying惨败为了站稳脚跟，它付出了惊人的高价，推高了房地产价格，将普通买家拒之门外。
帕卡索表示，该公司正在实现所有权民主化，并通过填补一年中大部分时间空置的房屋，为促进可持续性做出自己的贡献。该公司表示，这也有助于解决住房危机，因为它将需求从中位价格层整合起来。第二套房的购买者原本会购买普通住宅，现在也可以购买豪华住宅了。
和其他反对帕卡索到来的人一样，伯尼尔对度假者的前景感到失望，这些度假者不愿缴纳占用税，而且从各种迹象来看，他们违反了当地禁止在指定农业用地上分时度假的分区条例。帕卡索的主人可以把他们在这里的时间奉献给任何人。
不只是小镇当地人对帕卡索和其他便利短期住宿的平台有意见。Airbnb和VRBO是在线度假租赁市场概念的先驱，多年来一直在努力维持自己在纽约和巴黎等大城市的存在，因为政府官员试图限制机会主义业主的非法活动，比如房东把公寓楼改造成不受监管的酒店。yabo998是啥从理论上讲，帕卡索的平台也可以得到类似的利用。
今年夏天开始的当地反对帕卡索的抗议活动一直持续到秋天，伯尼尔和她的邻居已经向当地领导人请愿，要求阻止这家初创公司的发展。她说，官员们一直保持低调，担心该公司会起诉该市，就像它在圣赫勒拿岛附近起诉该市一样。
在这个仍在审理中的案件中，帕卡索的律师坚持认为，其客户拥有所有的所有者权利，而且这家初创公司从事的是共有所有权业务，而不是分时度假业务。
直到最近，即使是房地产专业人士也没有完全意识到这一区别。
灰色地带
帕卡索的商业模式在房地产行业是全新的，因此很难归类。然后，帕卡索通过其平台帮助最多8名买家通过有限责任公司建立共同所有权。有限责任公司的成员一起向帕卡索支付费用，让他管理房产并为进入提供便利。
乍一看，这种模式看起来像分时度假，但帕卡索表示，产权权益的关键区别在于，这种模式似乎得到了房地产行业的支持。亚慱体育app在线
今年9月，房地产标准组织(R亚慱体育app在线eal Estate Standards Organization)将“共有所有权”确立为一种独特的资产类型。RESO首席执行官山姆·德波德(Sam DeBord)表示，帕卡索在将此事提交投票的过程中发挥了关键作用。
“最终投票是一致通过的，”DeBord说。
帕卡索称RESO的决定是一场胜利，将为进一步增长扫清道路，但在圣赫勒拿岛等司法管辖区，这不太可能对其案件有帮助，那里的官员希望将该公司拒之门外，专门从事房地产和技术的律师马克斯·迪伦多夫(Max Dilendorf)说。
他说:“这是他们在未来数年里要打上官司的事情。”
爱打官司的人不能休息
帕卡索在加州的法律纠纷并没有阻止它的扩张。在过去的几周里，该公司已经扩展到蒙特利湾;科罗拉多州三个城市;怀俄明州杰克逊霍尔;以及它的第一个国际市场——西班牙。该公司称，几十年来，人们对第二套住房的需求一直在增长。它现在在大约30个市场上销售。
该公司首席执行官奥斯汀·艾利森(Austin Allison)在接受采访时表示，公司计划在明年“大幅增加”在国内外的业务。
艾利森将公司的共同所有权理念描述为可持续发展运动的一部分，该运动催生了共享经济，并引导美国企业从suv和养牛场转向更环保的解决方案。与此同时，他还宣扬宪法赋予的财产所有权。
他说:“我们绝不想从事诉讼业务，这不是我们掉以轻心的事情。”“但我们觉得有义务维护我们的主人。”
帕卡索并没有停止在索诺马和纳帕谷飞地购买房产，在那里它遇到了一些最强烈的阻力。他说，那里“一切如常”。
当地立法者说，值得注意的是，帕卡索在圣赫勒拿市代表提出执法行动之前，于4月对圣赫勒拿市提起诉讼。
为了扩大业务，帕卡索在很大程度上依赖当地的房地产经纪人，他们对已成交的交易收取3%的推荐佣金。
由于Pacaso参与了多重上市服务，它可以将其他经纪公司的房源放在自己的网站上——但它有时会拉伸惯例，以使其共同所有权模式更适合自己。索诺马的大卫·阿佩尔鲍姆(David Appelbaum)组织了当地反对该公司的组织，他发现自己当时待售的房子在帕卡索的网站上列出，但价格和其他信息有误。
“它有各种各样不正确的东西，”他说。“我们说，‘把它放下来，否则你会陷入一个痛苦的世界。他们在一个小时内就把它弄下来了。”
艾利森说，帕卡索根据美国职业足球大联盟的规定，对所有来自其他中介的房源进行了归类，并“显著地显示了整个房屋的价格”。
他说:“当我们的买家对一套房源感兴趣时，我们就会代表我们的业主去争取那套房源，并召集共有所有权集团来购买它。”
一个模仿者
帕卡索已经取得了足够的成功，足以催生出一个模仿者。
今年成立的墨西哥初创公司Kocomo已经筹集了5700万美元的种子前期资金，以寻求类似的共同所有权模式，但专注于跨境交易——需要三小时飞行而不是三小时车程的房产。
另一个关键的区别是:Kocomo不像帕卡索，它允许业主在不想使用的情况下将他们的工作周租给第三方。该平台还允许网络内的短期交换。
到目前为止，该公司已经在墨西哥促成了三笔涉及美国买家的房地产交易，但该公司希望将业务扩展到拉丁美洲和欧洲。它还希望帮助拉丁美洲人在迈阿密等美国市场购买房产。
跨境交易带来了更多的法律复杂性，但Kocomo的联合创始人兼首席执行官马丁·施里姆夫(Martin Schrimpff)希望，这家初创公司面向度假市场的定位——有酒店和度假村的地方，那里全年居住的居民对宁静没有同样的期望——能够避免帕卡索早期的挫折。
Schrimpff在一次采访中说:“我们对要去什么样的社区非常谨慎。”
对帕卡索来说，头痛可能才刚刚开始。洛杉矶的立法者现在正在研究如何阻止私募股权公司、iBuyers和其他技术公司从房地产繁荣中获利，而牺牲了中产阶级的利益。如果官员们认为帕卡索的业务具有同样的破坏性，这种努力可能会对帕卡索这样的新平台产生影响。
在州北部，索诺马县的监事会在11月中旬的一次会议上提出了一个积极的、统一的反对帕卡索的阵线。主管詹姆斯·戈尔(James Gore)说，无论如何归类，这家初创公司都具备了酒店业务的所有特征。
“如果它长得像鸭子，走路像鸭子，叫起来像鸭子，那它就是鸭子。”
