租户获得200万美元的租金抵免，以及新冠肺炎期间不良空调的费用
明尼苏达州伯恩斯维尔中心(康纳·斯坦坎普)
lo伯恩斯维尔中心位于明尼阿波利斯市中心以南15英里处，是典型的濒死购物中心。
它的大多数店面都是黑暗的，它的前所有者CBL & Associates于2020年11月申请破产保护。
因此，当总部位于yabo998是啥纽约的Kohan零售投资集团以约1700万美元的价格拍卖了伯恩斯维尔中心一半的房产时——这只是该房产6420万美元未偿债务的一小部分——这座城市有了复兴的希望。
希望破灭了。
“我们不是开发商，”Kohan创始人迈克·科恩(Mike Kohan)当时对伯恩斯维尔市议会说。“我们不打算重新开发这处房产。”
但不到一年之后，科汉细分了47英亩的财产该公司计划出售外发资产以偿还投资者。开发商可能会在购物中心周围建造住房、办公空间甚至酒店。
Kohan的网站显示，该公司已经积累了52家购物中心和两家酒店的投资组合，据其创始人说，仅在过去一年里，就收购了15处其他房产。它的许多房产都受到停电、空置和整体疏于管理的困扰。一些房屋正处于丧失抵押品赎回权的边缘。
现在，伯恩斯维尔社区不得不面对现实。
“购物中心还会和80年代和90年代初一样吗?”我们的愿景并没有显示出这一点，”伯斯维尔市社区发展助理主任雷吉娜·迪恩说。“我想时间会证明一切。”
密歇根州的三角洲特许镇(Delta Charter Township)也面临着类似的情况。科汉去年买下了半空的兰辛购物中心。
“到目前为止，他们还没有真正建立起购物中心的愿景，”该镇的经理布莱恩·里德(Brian Reed)说。
多年来，商场数量一直在下降，空置率增加，人流量下降，这反映出消费者习惯的更广泛转变。电子商务在美国零售总额中所占的份额从2010年的4%跃升至去年年底的13%左右，新冠肺炎疫情起到了促进作用，实体店关闭，迫使更多购物者在网上寻找庇护。
2021年第一季度，美国区域购物中心的空置率达到了11.4%的历史最高水平，三家主要购物中心房东——华盛顿Prime集团、CBL & Associates和宾夕法尼亚房地产投资信托——在大流行期间已被推入第11章破产程序。
这似乎并没有阻止Kohan。过去两年，这位购物中心投资者在全国各地抢购房产，价格往往只有之前购买价的一小部分。位于费城郊区的蒙哥马利购物中心(Montgomery Mall) 2014年的估值为1.95亿美元，去年被Kohan以5500万美元的价格从止赎权中收回。该商场以前由西蒙地产集团拥有。去年，科汉还以3325万美元的价格买下了北卡罗来纳州罗利的三角镇中心(Triangle Town Center)，低于2016年的1.74亿美元。
零售顾问简•克尼芬(Jan Kniffen)表示:“总体而言，没人想要这些家伙正在购买的这些可怜的小块房产。”
通常情况下，Kohan是商场见到的最后一位店主。
“我经常把它比作汽车生活中的垃圾场，”零售房地产咨询公司SiteWorks的总裁尼克·埃格拉尼亚(Nick Egelanian)说。“汽车生命中最迷人的部分是你在一家新车经销商那里购买汽车的时候。但最终它会在二手车经销商那里被卖掉。然后在它生命的后期，它会被卖掉。”
Mike Kohan并没有完全反驳这种比较。
“我在一定程度上同意这一点，但我们也有稳定的商场，”他说。“这绝对是一个大杂烩。我不想做清算人。我正试图以最好的方式来振兴这个商场。有时是无法修复的。”
在杂草中
滨海大道购物中心(Esplanade Mall)的草坪一片混乱时，市长介入了。
路易斯安那州肯纳市市长本·扎恩(Ben Zahn)说，“不整洁的房子会引来啮齿动物和更糟糕的东西，我们不需要这样的东西，”当时告诉当地新闻．“如果商场不能自己照顾自己，我们就得介入，替他们照顾。”
市政府聘请了一家园林绿化公司对房屋进行美甲。最终，问题不只是草。
在科汉未能在2019年缴纳超过30万美元的税款后，该房产在警长的拍卖会上被拍卖。没有人出价，所以税收销售权被转让给了当地教区政府。Kohan仍然经营着这家商场，还有两年的时间缴纳税款和其他罚款，以收回这处房产。与此同时，城市将继续保持绿色。
这已经不是科汉地产第一次在当地遇到麻烦了。
2017年，佛罗里达州维罗海滩市威胁要关闭印第安河购物中心的电力供应，此前Kohan据称已经拖欠了三个月的电费。
2015年，纽约鹿特丹广场购物中心(鹿特丹广场购物中心)的一个电表被拖欠了30万美元，Kohan说他不知道电表的存在，之后这家购物中心突然停电。yabo998是啥在马萨诸塞州的兰斯伯勒，伯克希尔购物中心暂时关闭至少四次在2018年和2019年失去权力后。Mike Kohan将此归咎于“电表的问题”。
上个月，纽约州锡拉丘兹郊外的Kohan大北方购物中心因管道结冰而关闭了一周。yabo998是啥在购物中心拥有一家体操中心的米歇尔·格雷戈里告诉Syracuse.com，购物中心的暖气坏了，停车场也没有犁过。
“这只是我们和商场老板之间的又一个问题，”她告诉媒体。
2013年，在科汉未能修复摇摇欲坠的屋顶、暴露在外的电线和被拆除的消防自动喷水灭火系统后，伊利诺伊州马特森的官员称林肯购物中心是“公共危险”，并下令关闭。一年前，Kohan以15万美元的价格买下了这处止赎房产，当时的协议是，Kohan将承担前业主累计的900万美元罚款和未缴税款。该购物中心在废弃多年后于2017年被拆除。
在俄亥俄州，Kohan拖欠了16.6万美元的房产税，官员们于2020年对教堂山购物中心提起了止赎诉讼。另外还有10万美元的逾期水费账单，是在市政府计划关闭水龙头的几分钟前支付的。
Kohan有一个习惯，就是在最后一分钟还清账单。在印第安纳波利斯的华盛顿广场购物中心，科汉于2018年支付了110万美元，以避免计划中的税收拍卖。2019年，科汉在宾夕法尼亚州彭斯代尔的莱康明购物中心支付了58900美元，以解决拖欠的水费和下水道账单，并停止了一场拍卖。
“我们并不是百分之百的成功。迈克·科汉(Mike Kohan)说，不过他拒绝就任何一处房产发表评论。“这些房地产投资信托基金和购物中心的所有者都没有接近100%的成功。一些资产陷入困境，不幸的是，这已经到了必须做出一些艰难决定的地步。”
据佐治亚理工学院(Georgia Tech)教授、城市规划学家艾伦·邓纳姆-琼斯(Ellen Dunham-Jones)估计，自1956年以来，全美建成的1500座封闭式购物中心中，有500座已经关闭或改作用途。Coresight Research在2020年的一份报告中估计，到2025年，美国剩下的大约1000家购物中心中有25%将关闭。
这些关闭往往是缓慢的死亡，因为商店会一个接一个地撤出商场，顾客也不再光顾。像Kohan这样的主人在分解过程中起着至关重要的作用。
“如果你拥有购物中心，你会想，‘看，我投资的再多的钱都不会获得经济回报。让我一直操作这些东西直到它们死掉。Piper Sandler分析师戈德法布(Alexander Goldfarb)说，这是一个非常可行的选择。他是泛指Kohan的投资组合。
“这是一个以盈利为目的的行业，”他补充说。
