大卫·科赫在世界上“最富有的建筑”里住了15年
科迪和扎克·维钦斯基(比尔·伯恩斯坦摄)
C奥迪·维钦斯基坐在CORE俱乐部角落里的一张桌子旁。他的头发飘飘荡荡，尽管经历了冬天，他的皮肤仍呈古铜色，他穿着一件交织着大地色调的格子罩衫。他要了一盘菜单上没有的水果和一壶茶。他似乎天生就适应这种生活方式，在曼哈顿中城这个精英阶层经常出没的地方，就像在格施塔德(Gstaad)的滑雪场或东区(East End)的马球俱乐部一样。
亚慱体育app在线但现实却截然不同。如今，科迪是汉普顿(Hamptons)首屈一指的房屋小贩之一，只碰过价值1000万美元或更高的产品。科迪出生在马萨诸塞州的腹地，在长岛(Long Island)的三村(Three Villages)长大，这里的皇后区(Queens)比萨加波纳克(Sagaponack)更接近皇后区。他如今能在汉普顿高端住宅领域占据重要地位，是他35年来不断努力的结果。
科迪和他的兄弟扎克(Zach)在2014年创立了Bespoke Real Estate，从那以后，他们就一直备受争议。他们用更复杂、数据驱动的市场方法颠覆了传统的网络，并试图将定价推向被竞争对手描述为异想天开的领域。他们还让经纪业务本身感到不安，因为他们选择雇用受薪员工而不是独立承包商来销售房屋。所有这些增长和颠覆都伴随着聚光灯，但科迪表示，他希望避免这种情况。
“你必须克服它，成为最好的或第一名。按照这个标准，我已经多次成为这个国家最大的30岁以下的经纪人。在28岁的时候，我卖掉了价值6亿美元的房地产，但我并没有为此邀功，”科迪说，至少有一些功劳。
即使Bespoke有意低调行事，也不会被发现。该公司完成了去年汉普顿最贵的一笔交易，这是一套价值1.05亿美元、拥有海湾景观、海景和一个私人池塘的住宅。
总体而言，该公司去年在汉普顿完成了价值16亿美元的交易10大销量中的3个与此同时，该公司还在南佛罗里达、纽约和加勒比等新市场增加了上市项目。yabo998是啥
Data兄弟
父母早早离异后，兄弟俩主要由他们的父亲抚养长大。父亲是一名建筑经理，工作经常意味着要在皇后区待很长时间。16岁的时候，科迪就开始在一家卖酒的商店里囤货，以支付自己的公寓费用。扎克跳过大学开始了绘画生意，并在洛基角买了一套房子。
科迪说:“我的父亲很有哲理，他在经济上没有太多的贡献，但他在爱和观点以及他没有的东西方面有巨大的贡献。”“当你在那种环境中长大，你就会变得有动力，变得自给自足。你不会每天晚上六点就回家吃晚饭。”
科迪获得了纽约大学(New York Universityyabo998是啥)的奖学金，主修金融和技术双学位，并找到了一份云计算顾问的工作。他每年有9个月的时间周游世界，为各国政府和企业提供数据战略咨询。
21世纪10年代中期，扎克通知他，他要搬到汉普顿成为一名房地产经纪人。两人之前都没有在这个领域工作过，但扎克向科迪保证，这是他的决定。
科迪记得扎克曾对他说:“这是牛奶与蜂蜜之乡，这是一个美妙的地方。”“这里的经纪人很懒，他们赚了这么多钱。”
曾经的磨工，科迪很感兴趣。他一到Sagaponack就开始打电话。由于没有知名经纪人的人脉和机构知识，兄弟俩在这个充满圈内人士的世界里完全是局外人。他们可能无法改变过去，但他们可以努力工作来弥补。
即使是他最激烈的竞争对手，那些对他几乎没有一句好话的人，也会承认科迪是个苦力。所以当维钦斯基家族想要征服汉普顿时，你可以打赌他们发动了一场猛烈的柴油动力突击。
他们在萨加波纳克(Sagaponack)的一间租来的农舍里开了家店，日日夜夜地收集有关汉普顿交易细节的数据。
科迪说:“当时这是一个完全随意的市场。“没有可量化的指标，没有每平方英尺的价格，没有海滩上的线性正面，没有每英亩的价格。所以我们采取了一种非常科学的方法，在市场上创造价值。”附近一套房子的价格可能是1400万美元，而一套房子的价格可能是300万美元，除了经纪人对一个好价格的估计之外，没有什么理由证明这种差异是合理的。
数据挖掘还帮助他们克服了投机取销的问题，因为他们对目标客户的生活方式非常熟悉。他们了解他们在哪里工作，他们的孩子在哪里上学，他们喜欢哪种百吉饼，任何事情都能更好地了解伦敦东区那个独特的小世界。
R还钱
在大流行之前，汉普顿斯的房价在82.5万美元到100万美元之间波动了10年，这幅折线图包括一系列小高峰和小低谷，就像一个蹒跚学步的孩子画的山脉。然后新冠肺炎来了。
到目前为止，你已经读过无数遍了，许多焦虑的纽约富人都逃到了东区。yabo998是啥根据房地产评估公司Miller Samuel的数据，在2020年的最后一个季度，汉普顿售出了803套房屋，是至少十年来最高的季度总数。与此同时，房屋价格中值环比上涨17%，至140万美元，创下当时的另一纪录。
但这只是针对普通家庭。维钦斯基夫妇对普通的房子不感兴趣。
Bespoke说，它只销售价值1000万美元或以上的住宅，如果你专注于超高端的细分市场，这些住宅就会与奢侈品市场完全分开。你进入了Miller Samuel总裁乔纳森·米勒(Jonathan Miller)所说的“马戏团杂耍”，在这里，房屋的价格几乎完全与它所在的市场无关。
米勒说:“当我们的房产价值开始达到5,000万美元或更高时，这个市场与当地条件的关系就开始变小，更多地与全国或全球的情况有关。在这些地方，这些都是很少能买到的、受到高度追捧的标志性房产。”
疫情一直是富人的好时机。标准普尔500指数较新冠疫情前上涨了31%。华尔街奖金以最高水平生长自从大萧条以来。
“人们在股票市场上赚得盆满盆满。他们就是不在乎，”克里斯托弗·伯恩赛德(Christopher Burnside)说，他是布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)在汉普顿的一名经纪人，同样擅长高端房产。
另一位不愿透露姓名的高级经纪人表示:“如果你不赚钱，你就是个他妈的(白痴)。”“下雨了。”
亚慱体育app在线真正的问题是库存。
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“没什么!花2500万美元在1.5英亩的土地上找到一所房子已经很幸运了。”伯恩赛德说。“根本没有值得讨论的库存。”
“卖不出房子的人就把房子卖了，”苏富比国际房地产公司(Sotheby 's International Realty)汉普顿顶级奢侈品经纪人哈拉尔德·格兰特(Harald Grant)说。
米勒说:“1000万美元以上的行业从当前的经济中受益匪浅。”
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随着大数据的力量、前景和不可避免的流行语侵入企业文化，一家以高管为目标的经纪公司讲大数据的语言是有道理的。
这些数据还可以让价格估计看起来不那么主观。有海滨通道的每平方英尺价格是多少?如果我的游泳池有一个封闭的台球室，我应该多付多少钱?当你到达市场的顶层时，定价涉及大量的猜测，而非常成功的人通常不喜欢用他们的钱来猜测。这些数据可以平复人们对价格的震惊。
维钦斯基兄弟曾因定价过高而受到批评，他们为获得上市而设定了高得离谱的初始要价，然后让这个价格回落到现实水平。
在他们的标志性交易——聚池塘路90号(Jule Pond Drive)的亨利·福特二世(Henry Ford II)故居——中，Bespoke花了四年时间看着要价从1.75亿美元跌至1.45亿美元最终售价为1.05亿美元．
聚尔塘可能是一处独特的房产，但Bespoke的竞争对手说，这是一种模式的一部分。
BHS的经纪人伯恩赛德(Burnside)说:“他们有数百套这样的房源定价过高。”
科克伦公司(Corcoran)在汉普顿的顶级经纪人苏珊·布莱滕巴赫(Susan Breitenbach)说，她目前正在与Bespoke分享一套房单。她说，当她看到他们以3,400万美元的价格标价一套房产时，她很惊讶，她最近刚刚以1,600万美元的价格将这套房产出售。她打电话来询问房产发生了什么变化，以证明其新价格是合理的，并了解到要增加一个网球场。
布莱滕巴赫说:“我认为他们只是想表明自己有多优秀。“他们更关心的是挂牌，而不是出售。”
“我不想被炒作，”科迪坚持说。“炒作有什么用?满足我的自尊心。也许能帮我找到房子。我想凭实力取胜。我想赢，因为我更优秀。如果我是个激动的拳击手，对吧?我很兴奋，上了擂台有人把我打得屁滚尿流?他是个更好的拳击手。就像我想成为不被炒作的最好的拳击手一样。”
布莱滕巴赫和伯恩赛德都认为，这个问题不只是Bespoke的专利，而是奢侈品市场普遍存在的问题。
伯恩赛德说:“你无法解释一些经纪人提出的一些挂牌价格，然后他们就坐下来了。”他补充说，采用数据方法并非Bespoke独有。
“这些数据是公共信息。数据告诉你谁在哪里买了房子，谁拥有这个有限责任公司，”他说。“我们都在这么做。”
但对其他人来说，数据驱动的方法是汉普顿的一种新的前进方式。苏富比的格兰特说:“这些都是新晋的新贵。”
不管怎样，它都很昂贵，而且Bespoke严格保护自己的数据。今年6月，他们与一名前员工达成和解，该员工被指控从他们的数据库中窃取信息，并将其用于自己的新公司Hedgerow Exclusives。今年，该公司取代Bespoke，成为the Real Deal榜单上汉普顿销量排名前十的公司。亚博2017亚慱体育app在线在诉讼中，维钦斯基兄弟报告称，在过去五年中，他们在开发数据和专有方法上花费了100万至190万美元。
虽然他们的目标是颠覆汉普顿的销售方式，但Bespoke也瞄准了整个经纪模式。该公司不与独立承包商合作，而是向销售团队和员工支付工资。据介绍，这在经纪行业是一个激进的举措，目前只有3%的经纪人有工资一项调查全国房地产经纪人协会
至少在卖方方面，佣金模式是为了激励代理人争取更好的价格。馅饼越大，切片就越大。但是科迪不同意。
“这些佣金结构是为第二次世界大战而设计的，当时你的祖父母花1.5万美元买了房子，”他说。
与此同时，至少在理论上，Bespoke的流程是公共的。如果一个经纪人带来了一个买家，他们会进入一个每个人都可以访问的共享数据库。整个公司可以一起为一个客户服务，虽然这意味着佣金会在很多不同的方向上被削减，但这是为了鼓励在一个建立在竞争基础上的业务中进行合作。
为了说明这一点，科迪向迈克·坎特韦尔(Mike Cantwell)做了个手势。坎特韦尔是科迪在CORE俱乐部的营销主管，也是他儿时的朋友，坐在桌子对面。
“假设迈克和我都为科克伦公司或布朗·哈里斯·史蒂文斯公司工作。我们坐在一起，但我不想让迈克知道我在做什么。这毫无道理。是的，在Compass的保护伞下有同志情谊，但他们仍然彼此竞争，”他说。
“我们在汉普顿的1000万美元以上的市场占据主导地位——这是因为我们的模式，”他补充道。
聪明,对吧?那么为什么没有人复制它呢?
“他们不能。我们花了7年时间才让它发挥作用，”科迪说。
并不是所有人都对模仿感兴趣。从维钦斯基夫妇上中学起，汉普顿的许多顶级经纪人就开始转手百万美元的房产，而且他们乐于继续这样做。
“他们说他们真的没有经纪人。我不知道这是好是坏。”布莱滕巴赫说道。“如果我有一个大的上市，我会想要一个经纪人，如果他卖掉它，他会赚很多钱。”
科迪对薪酬的优点思考了大约45分钟后，是时候让坎特韦尔进行总结了。坎特韦尔说:“我们已经将经纪公司、独立代理人、经纪人、营销、研究以及所有这些东西融合在一起。”“所以，当你在写一篇关于‘如何打造一家大型券商’的文章时，Bespoke就是那个大型券商。”
科迪最痴迷的就是那个超级经纪人。个人销售额出现在年终清单上，他显然注意到了，但这是一种甜蜜的冲动。Building Bespoke是唯一健康的餐点。
好吧，10次交易中你完成了4次或者10次交易中你完成了2次。欢呼吧。如果你生活在这个循环中，你就是一个轮子里的仓鼠。每年的1月1日开始，”他说道。“这不是我想要的生活方式。我想留下比这更深刻的印记。”
